2010年底，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。目前各税务机关和企业财务人员对该文件,在理解上的仍有一些疑惑。笔者结合有关政策,深入研究了该文件的内涵，现将通知中有关政策解读如下：
　　一、关于出租房产免收租金期间房产税问题。为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞，规范执行，通知明确出租房产免收租金期间计税依据为房产原值。房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税，计税依据为房产原值。
　　二、将地价计入房产原值征收房产税。这是要求将土地原有价值并入房产税的计征依据，并不是要求企业改变在执行的会计政策，或调整会计核算的房产原值。2010年12月21日前，税务机关是根据企业会计账簿记录的房产原值计征房产税的。国家原有的相关的企业会计制度要求企业将地价结转到固定资产，直接购买房地产的，按买价计入固定资产，这样一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007开始有的企业按规定或选择执行《企业会计准则》。执行《企业会计准则》的企业其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。财税[2010]121号是为维护税收公平，堵塞税收漏洞，就此问题进行明确。
　　三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算。房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
　　1、如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
　　2、如容积率小于1，且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6=600万。
　　3、如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　如某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
　　四、关于此项规定，还需要说明的几个问题。财税〔2010〕121号文件规定的“地价”应为纳税人实际支付的地价，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目(土地价值单独核算)而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价应为零。
李泽华